房产质押是什么意思（抵押、质押是什么？）

• 抵押与质押作为日常经济往来中常用的担保方式，他们存在的目的是为了保障债权人的债权得以实现。在日常咨询中，常有客户咨询海涵律师，抵押与质押很容易搞混，例如本是想用质押，却在合同中写成抵押的情况。其实，抵押与质押是两种不同的担保方式，产生的法律后果有所不同，这篇法讯将一次性讲清楚抵押与质押的区别以及生效条件。

01

抵押与质押的定义

一

抵押

抵押是指抵押人和债权人（也叫“抵押权人”）以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押人可以是债务人，也可以是第三方。

通常情况下双方达成合意抵押权即设立，但不动产抵押采取“登记主义” （在实际操作过程中会出现车辆等动产抵押也需要办理抵押登记的情形），需进行合法有效的登记手续抵押权才有效设立。

抵押的财产原则上以不动产为准，但不限于动产。法律允许某些动产如机器、交通工具等也可以设定为抵押物。但以下财产是不得抵押的，包括：

(一)土地所有权;

(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外;

(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

二

质押

质押，是债务人或第三人向债权人（也叫“质权人”）移转某项财产的占有权，并由债权人掌握该项财产，以作为前者履行某种支付金钱或履约义务或责任的担保。当这种义务或责任履行完毕时，质押的财产应当予以归还。债务人不履行义务或责任时，债权人有权依法将质押物折价或者拍卖，并对所得价款优先受偿。

不动产不能质押，可以质押的财产一般为动产，包括汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单，依法可以转让的股份、股票、应收账款，依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权等。

02

抵押与质押的区别

一

成立要件不同

抵押不转移标的物的占有，但需要办理抵押登记。

质押物需要转移占有，但不需要办理登记。以车辆为例，如车辆办理抵押的，需要到当地的车辆管理所办理抵押登记手续，抵押人可以继续使用车辆，不转移车辆的占有和使用权，如车辆为质押的，则不需要办理登记手续，但是质押人需将车辆交付给抵押权人，由质押权人占有和保管。

二

合同生效时间不同

动产抵押权自合同成立时生效，未经登记不得对抗善意第三人。不动产抵押权自登记起生效。

质押一般质权在交付时设立，权利质权要到相关部门办理出质登记后设立，比如股票质押、应收账款质押等。

三

担保范围不同

抵押的法定担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

质押的法定担保范围除了主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用之外，还包括质物保管费用。为保管质物，质权人要支付必要的费用。

四

设置次数不同

抵押：在抵押担保中，可以在同一担保物上设置两个以上的抵押权。

质押：同一担保物只能设立一个质押权，因为重复质押有可能导致在先的质权人实现质权后，后顺位的质权人无法实现完整的质权。

五

处置方式不同

抵押：债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可与抵押人协商以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的所得价款受偿，协议不成的，可向人民法院提起诉讼。

质押：债务履行期届满，质权人未受清偿的，可与出质人协议以质物折价或依法拍卖、变卖质物清偿债权。

总的来说，质押和抵押最根本的区别就在于是否转移担保财产的占有。其第二大区别就是，质押无法质押不动产（如房产），因为不动产的转移不是占有，而是登记。

03

抵押与质押并存下的优先受偿

由于动产质权与抵押权的设权及公示方法存在差异，导致实务中可能出现在已经抵押的动产上再设立一个质权或者已经出质的动产上再设立一个抵押权的情形。

关于这个问题，《民法典物权编》第415条吸收了《九民纪要》第65条关于同一财产并存抵押权和质权清偿顺序的规定。这一规定为新增规定，解决了原《担保法解释》第79条第1款规定（同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿）和原《物权法》第199条（同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。）规定之间的矛盾。

根据《民法典物权编》415条规定：同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。也即质权有效设立、抵押权办理了抵押登记的，按照公示先后确定清偿顺序；顺序相同的，按照债权比例清偿；质权有效设立，抵押权未办理抵押登记的，质权优先于抵押权；质权未有效设立，抵押权未办理抵押登记的，因此时抵押权已经有效设立，故抵押权优先受偿。

总而言之，可以简化为以下三个情形：

01

质物交付，抵押权办理的抵押登记。首先看日期，交付日期早于登记日期，则质权优先受偿，反之亦然。日期相同的，按照债权比例清偿。

02

质物交付，抵押权未办理抵押登记，质权优先受偿。

03

质物未交付，抵押权未办理抵押登记，抵押权有限受偿。

另外，从质权人（抵押权人）的角度，由于其获得质权（抵押权）的顺位直接影响到其优先受偿的顺序及权益，故我们建议，可以在质押（抵押）合同中增加如下条款：

01

通过承诺与保证条款要求出质人（抵押人）承诺其所出质（抵押）的财产上不存在一个在先的担保物权；

02

办理动产抵押登记；同时对动产抵押后还能否再行进行质押进行限制约定

03

动产转移以交付为前提，所以签订质押合同的同时应当一并签订质押财产交付和接收确认书，以明确交付的事实和时间节点。

04

实操建议

通过上述分析，我们了解了抵押和质押的区别，因此在实际选择抵押和质押时我们建议：

（一）动产不仅可以设定质押，还可以设定抵押。但动产质押和动产抵押成立的要件和效力并不相同。动产抵押无需交付即可设定，办理登记仅为对抗第三人的要件；动产质押交付完成才能设定，是否登记对于质押的效力不产生影响。

因此，债权人在选择动产作为担保物时，应当综合考量抵押和质押的优势和劣势。动产抵押在未登记的情形下，没有相应的权利外观，故对于抵押权人而言风险较大。所以，建议抵押权人在接受动产抵押时，务必办理抵押登记，以防不测。

（二）根据《民法典物权编》415条规定，动产抵押办理登记不仅可以取得对抗第三人效力的法律效果，而且还可以取得保全权利顺位的作用。

即动产抵押登记可以取得对抗质押权的法律效力，也可以取得对抗后位抵押权人的法律效果。因此，动产抵押权人牢记需办理抵押登记，意义重大。

（三）在进行大型的动产（机动车、船舶、航空器、成批原材料）交易（买卖、设定质押）时，不仅要考虑交易的标的物是否为对方当事人所有或占有，更要考虑动产上是否可能存在已登记的抵押权或者已经被登记在第三人名下。

因此，建议在进行大型动产交易时，应当对动产的权属情况进行必要的调查，以防交易发生风险。